Новая редакция Ст. 164 ГК РФ
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Комментарий к Ст. 164 ГК РФ
1. Государственная регистрация не является формой или элементом формы сделок. Это иная юридическая конструкция, обеспечивающая правовую значимость совершенной в установленной письменной форме (простой или нотариальной) сделки.
Государственная регистрация сделок представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК, а также является единственным доказательством существования зарегистрированных и права, и сделки.
2. В соответствии с комментируемой статьей государственной регистрации подлежат следующие сделки:
- ипотека (п. 4 ст. 339 ГК РФ);
- продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
- продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
- рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК РФ);
- аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
- аренда предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
- доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ).
Специальный закон.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
3. ГК предусматривает, что государственной регистрации на основании закона могут подлежать и движимые вещи. Специального законодательства в этой области пока нет. Государственную регистрацию сделки (или права) следует отличать от регистрации с целью статистики, учета, безопасности и т.д. (регистрация автотранспорта, оружия и пр.). Такая регистрация на гражданско-правовой режим сделки в целом не влияет.
Судебная практика.
Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности (Определение КС РФ от 05.07.2001 N 154-О).
Другой комментарий к Ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Государственная регистрация не является какой-либо особой формой сделки или элементом ее формы (формы сделок исчерпывающе перечислены в ст. 158 ГК РФ). К моменту совершения акта государственной регистрации процесс выражения воли участниками сделки уже завершен, и акт государственной регистрации означает лишь публичную констатацию государством законности совершенной сделки и создает презумпцию осведомленности о факте совершения сделки остальных участников гражданского оборота.
2. В ряде случаев письменные сделки подлежат государственной регистрации (например, с землей и другим недвижимым имуществом). Случаи и порядок такой регистрации устанавливаются законом, в частности в отношении недвижимого имущества - Законом о регистрации прав на недвижимость.
3. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
4. Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.