Перейти к основному содержанию

Статья 263 ГК РФ. Застройка земельного участка

Новая редакция Ст. 263 ГК РФ

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 263 ГК РФ

1. Перечисленные в статье правомочия собственника по застройке принадлежащего ему земельного участка следует отличать от ограниченного вещного права застройки чужого земельного участка, известного римскому частному праву как суперфиций и принадлежащего субъектам других вещных прав на землю, не приобретающих права собственности на строение. В действующем российском законодательстве институт застройки в качестве самостоятельного ограниченного вещного права нигде прямо не упоминается.

2. К комментируемой статье приведены основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, являющиеся первоначальными способами приобретения права собственности. Если основания, перечисленные в комментируемой статье, отсутствуют, возведенная недвижимость является самовольной постройкой.

Другой комментарий к Ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Право на строительство на своем земельном участке является правом собственника в силу принадлежности ему земельного участка. Это право могло бы быть названо правом застройки, как это следует из титула ст. 263. Однако при этом следует иметь в виду, что правом застройки по ГК 1922 г. называлось специальное вещное право, подобное суперфицию (см. комментарий к гл. 17), которое было исключено из законодательства в 1948 г.

Право собственника на строительство на своем участке не является вещным и не может быть отчуждено. Отношения собственника земельного участка с иными лицами по поводу строительства могут быть только отношениями обязательственными.

2. В комментируемой статье установлено общее правило, согласно которому любое строение, возведенное собственником для себя на своем земельном участке, создает право собственности на строение в лице собственника участка, поскольку не имеется иного соглашения. Статья 263 допускает договор, в силу которого право на строение возникает у иных лиц без изменения прав на земельный участок. В то же время из ст. 263 следует, что право на строение, возведение не собственником, а иным лицом не для собственника, хотя бы и на участке собственника, не приобретается собственником участка. Если такое строение возводилось другим лицом вопреки воле собственника, то собственник вправе приобрести его не иначе как в порядке п. 3 ст. 222 ГК при условии компенсации расходов на постройку. Если соглашение с собственником имелось, то судьба строения определяется этим соглашением.

3. Право на строительство является проявлением самого права собственности и не зависит от третьих лиц, в том числе от органов управления. В то же время строительство должно осуществляться с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Право на строительство ограничивается также целевым назначением земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Статья 40 ЗК указывает, кроме того, на то, что строительство должно осуществляться в соответствии с разрешенным использованием, что может означать возведение зданий определенной высоты, создание защитных насаждений и проч.

4. Нарушение градостроительных и строительных норм и правил, экологических и иных обязательных нормативов влечет признание строения самовольно возведенным с последствиями, указанными в ст. 222 ГК. В данном случае, однако, не может применяться такое последствие, как признание права собственности за застройщиком (п. 3 ст. 222), поскольку строение возведено на земельном участке, принадлежащем застройщику.