Перейти к основному содержанию

Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение

Новая редакция Ст. 288 ГК РФ

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Комментарий к Ст. 288 ГК РФ

1. Особое внимание к вопросам права собственности на жилые помещения, чем оправдывается и выделение соответствующих норм в отдельную главу в ГК, обусловлено большой социальной значимостью этих вопросов. Традиционно в российской правовой системе право собственности на жилые помещения регулируется наряду с ГК особой комплексной отраслью законодательства - жилищным правом.

Специальный закон.

Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ).

К сфере регулирования гражданского законодательства относятся возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения, а также установление наиболее важных положений о пользовании жилыми помещениями (чему посвящены нормы комментируемой главы ГК РФ). Жилищное законодательство конкретизирует вопросы пользования жилыми помещениями и общим имуществом собственников помещений (ст. 4 ЖК).

2. К жилым помещениям в соответствии со ст. 16 ЖК относятся: жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры, комната).

3. Проживание граждан в жилых помещениях и является назначением этих помещений. Жилые помещения могут находиться в собственности юридических лиц и в публичной собственности, но в любом случае предоставляются собственниками гражданам для проживания (или остаются незаселенными).

4. Вопросам перевода жилого помещения в нежилое (и наоборот) посвящены нормы гл. 3 ЖК.

Другой комментарий к Ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Жилые помещения являются разновидностью недвижимого имущества (п. 2 ст. 15 ЖК) и самостоятельным объектом гражданского оборота. Они обладают определенной спецификой, в связи с чем на них распространяется особый правовой режим.

Право собственности может возникнуть одновременно на все здание в целом и на его часть, при этом собственниками могут быть разные субъекты гражданского права.

Все помещения подразделяются на жилые и нежилые. Критерием такой классификации является пригодность для постоянного проживания.

Обобщающее понятие "жилое помещение" объединяет ряд однопорядковых понятий: "жилой дом", "часть жилого дома", "квартира", "часть квартиры". Новый Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Следует отметить, что в Конституции РФ используется понятие "жилище" (ст. 25), однако в законодательстве оно не раскрывается.

Жилым домом считается строение, в котором вся (или не менее половины) полезная площадь занята жилыми помещениями. Это строение, предназначенное для постоянного или преимущественного проживания людей, имеющее фундаментальную привязку к земельному участку, отвечающее строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям. Выделяют и такое понятие, как жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживающих в нем (ст. 1 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан).

Признаком жилого дома является также наличие почтового номера. Жилой дом может иметь пристройку; пристройкой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, вспомогательная по отношению к строению и имеющая с ним одну (или более) капитальную стену (веранда, пристроенная кухня и т.д.). В общем комплексе построек, именуемых жилым домом, главная вещь - строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

В соответствии со ст. 16 нового ЖК РФ жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 ЖК). Квартира имеет отдельный выход на улицу, на лестничную клетку.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК).

Выбор в качестве обобщающего понятия "жилое помещение", охватывающего и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки. Так, жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным, и если к первому применение понятия "жилое помещение" оправданно, то ко второму - некорректно, так как многоквартирный дом состоит из нескольких жилых помещений. Жилые помещения относятся к сложным вещам, так как образуются из нескольких составленных искусственно соединенных между собой частей.

Помещения после их строительства или переоборудования признаются жилыми, т.е. предназначенными для постоянного проживания в них граждан, и в таком качестве учитываются уполномоченными органами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество при условии, что они отвечают определенным требованиям. Помещение считается жилым, если является изолированным и уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем. Именно пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, а не только в летнее время, отличает жилое помещение от дачного или временного сооружения, например от барака. Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для ведения проживающими в нем домашнего хозяйства.

С требованием пригодности жилого помещения для постоянного проживания связаны практические вопросы перевода в эту категорию строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, потребительские свойства которых подчас намного выше, чем среднего жилища. В соответствии с прежде действовавшим законодательством граждане, имевшие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечали требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе были переоформить их в качестве жилых домов в установленном порядке. Последствиями такого перевода являются: во-первых, распространение на эти строения правового регулирования отношений собственности на жилые помещения, которое более детализировано в сравнении с правовым регулированием отношений собственности на дачи и садовые домики; во-вторых, юридическое признание данного строения (дома) местом постоянного проживания. Однако на практике перевод таких помещений в жилые в силу неурегулированности процедуры почти не осуществлялся. Действующим законодательством этот вопрос прямо не решен, однако в соответствии с новым ЖК возможен перевод нежилого помещения в жилое. Порядок такого перевода подробно урегулирован ст. 23 ЖК РФ.

Требование изолированности жилого помещения означает, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения (или нежилого строения с жилыми помещениями), с обособленным входом с улицы или с площадки общего пользования, не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

В п. 1 комментируемой статьи подчеркивается, что жилые помещения могут быть объектом права собственности и соответственно собственник может осуществлять в отношении их правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, осуществляя эти правомочия, собственник должен исходить из того, что использоваться жилые помещения должны строго по назначению, т.е. только для проживания. Это правило действует и в тех случаях, когда собственником жилого помещения является не гражданин, а другие субъекты права. Такой подход закона обусловлен нехваткой жилых помещений и их особой социальной значимостью.

2. В п. 2 комментируемой статьи определено назначение жилого помещения - проживание собственника и членов его семьи. Жилые помещения подлежат специальному учету в органах РТИ <*> именно в качестве таковых. Поэтому и в тех случаях, когда жилые помещения принадлежат юридическим лицам на праве собственности (ином вещном праве) или аренды, использовать их они могут только путем заселения людьми.
--------------------------------
<*> В соответствии с изменениями, внесенными в Закон о государственной регистрации прав на недвижимость (п. 4 ст. 18), технический учет должен осуществляться государственными органами, тогда как в настоящее время в большинстве случаев бюро технической инвентаризации (БТИ) являются муниципальными. В связи с этим создан единый государственный орган, получивший название Ростехинвентаризация, который и будет осуществлять технический учет недвижимого имущества.

Согласно п. 38 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168.

ГК не содержит определение понятия члена семьи. Нет его и в семейном законодательстве.

Однако в результате комплексного анализа норм как семейного, так и гражданского законодательства можно прийти к выводу, что термин "член семьи" применяется в отношении лиц, связанных семейными правами и обязанностями. Это могут быть лица, проживающие одной семьей, бывшие члены семьи, связанные личными неимущественными и (или) имущественными правами и обязанностями, вытекающими из брака, родства, усыновления или иной формы устройства детей в семью. Так, единокровные братья и сестры (т.е. имеющие общего отца) обычно не живут и не воспитываются в одной семье, однако, поскольку они являются кровными родственниками, между ними возникают взаимные алиментные обязательства.

Особый правовой режим, установленный в отношении жилого помещения, не препятствует собственнику сдавать его другим лицам для проживания. Правовым основанием для этого является договор найма жилого помещения.

3. В п. 3 комментируемой статьи установлен запрет на размещение в жилых домах промышленных производств, что, по существу, совпадает с положениями п. 2 ст. 17 ЖК.

В ч. 2 комментируемого пункта говорится о том, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, организаций, учреждений в принципе возможно, однако для этого необходимо перевести жилое помещение в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Такой порядок установлен ст. 23 ЖК.