Новая редакция Ст. 614 ГК РФ
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Комментарий к Ст. 614 ГК РФ
1. Термин "плата" предполагает наличие денежного обязательства арендатора. Поэтому прямое указание законодателя на то, что помимо денежных платежей могут существовать иные формы арендной платы (п. 2 комментируемой статьи), является необходимым. Благодаря этому указанию конструкция договора аренды сохраняется при любой форме арендной платы, т.е. все права и обязанности сторон, за исключением внесения арендной платы в денежной форме, регулируются нормами данной главы ГК. Тем не менее условие об арендной плате в неденежной форме делает договор смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), поскольку надлежащее исполнение арендатором своей обязанности по передаче вещи, оказанию услуг, выполнению работ и т.д. обсуждается с точки зрения обязанностей продавца в договоре купли-продажи, исполнителя - в договоре возмездного оказания услуг, подрядчика - в договоре подряда и т.д.
2. Пересмотр размера арендной платы возможен по соглашению сторон (п. 3 комментируемой статьи). Однако арендная плата может быть установлена не в твердом размере, а определяться в порядке, предусмотренном договором. В этом случае рост арендной платы сам по себе еще не означает изменения условий договора.
Судебная практика.
При применении п. 3 ст. 614 ГК судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
3. Право арендатора требовать уменьшения арендной платы сформулировано в п. 4 комментируемой статьи в общем виде. Конкретные основания для уменьшения приведены также в ст. ст. 612, 613, 616 ГК.
4. Указанные в п. п. 3 и 4 комментируемой статьи права сторон на изменение условия договора об арендной плате не являются их единственной формой реагирования на сложившиеся обстоятельства или нарушение обязательства другой стороной.
Существенное ухудшение имущества или условий пользования им может быть квалифицировано как основание для требования арендатора о расторжении договора (см. подп. 1, 2, 3 ст. 620 ГК РФ). Прямо указано альтернативное право арендатора на расторжение договора вместо требования об уменьшении арендной платы в ст. ст. 613 и 616 ГК.
Существенное нарушение сроков внесения арендной платы может повлечь требование о расторжении договора со стороны арендодателя (подп. 3 ст. 619 ГК РФ).
Стороны реализуют по своему выбору предоставленные им права по изменению условий договора или по его прекращению.
Другой комментарий к Ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Условие об арендной плате как условие о цене договора обычно раскрывается через условия о размере, форме (способе исчисления), порядке, условиях и сроках ее внесения.
Обычно размер арендной платы определяется договором. В то же время в предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, общие начала определения арендной платы могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК).
Размер арендной платы не назван в комментируемой статье существенным условием договора. Поэтому при отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы договор будет считаться заключенным. В данном случае применяются правила определения цены, предусмотренные п. 1, 3 ст. 424 ГК. В то же время в договоре аренды зданий и сооружений, договоре аренды предприятия размер арендной платы относится к существенным условиям договора, и при отсутствии в них согласованного сторонами условия о размере арендной платы договоры считаются незаключенными (см. п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ).
2. В ч. 1 п. 1 комментируемой статьи предусматривается, что арендатор обязан вносить арендную плату, во-первых, своевременно, т.е. в установленные сроки; во-вторых, за пользование имуществом, т.е. за эксплуатацию его нанимателем.
Поэтому, когда имущество не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендная плата не подлежит уплате - в частности, за время просрочки в предоставлении имущества арендодателем; за время, в течение которого предоставленное имущество не могло быть использовано вследствие его недостатков (см. комментарий к ст. 611 ГК РФ). При досрочном прекращении договора по основаниям, предусмотренным законом или договором, арендная плата за время до конца его действия не взыскивается (уплаченная вперед подлежит возврату). Так, арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время (п. 3 ст. 627 ГК РФ). В случае досрочного возврата имущества ему возвращается соответствующая часть уплаченной им вперед арендной платы (п. 2 ст. 630 ГК РФ).
И, напротив, возврат имущества до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не освобождает арендатора от уплаты арендной платы. Например, суд признал за арендодателем право на взыскание арендной платы с арендатора, освободившего арендуемое помещение до прекращения в установленном порядке действия договора аренды (п. 13 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
3. Согласно ч. 2 п. 1 комментируемой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются условиями договора.
Так, стороны вправе предусмотреть следующие порядок и сроки внесения арендной платы: десятого числа каждого месяца за определенный период времени вперед или за определенный истекший период; в момент заключения договора за все время пользования имуществом вперед и проч. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей: отдельно за аренду помещения и за аренду оборудования. Договором может быть обусловлена форма расчетов: наличными деньгами либо в безналичном порядке. Если же в договоре не установлены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то в отношении их действуют правила, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
4. В п. 2 комментируемой статьи предусматриваются формы платы за пользование арендованным имуществом.
Наиболее распространенная из них - денежная, устанавливаемая в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Однако если это не противоречит интересам сторон или обязательным для них или для одной стороны правилам, пользование имуществом может компенсироваться иным встречным предоставлением. К иным формам встречного предоставления ГК относит: оплату в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передачу арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. И, напротив, не может рассматриваться как форма арендной платы, к примеру, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг, оказываемых ему же в связи с эксплуатацией имущества, поскольку арендодатель при этом фактически не получает встречного предоставления за сданный в аренду объект (п. 12 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Названные формы арендной платы не относятся к обязательным. Стороны вправе установить в договоре встречное предоставление как в виде сочетания указанных форм арендной платы, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. В законе могут быть предусмотрены ограничения права сторон на свободный выбор форм оплаты. Так, арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей (ст. 630 ГК РФ).
5. Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в комментируемой статье вопроса о пересмотре размера арендной платы. В изъятие из общего положения о праве сторон по соглашению изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (см. ст. 450 ГК РФ) в п. 3 предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это диспозитивное. Оно действительно, если между арендатором и арендодателем не существует соглашения о запрете или ограничении права сторон на пересмотр размера арендной платы. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Так, в п. 2 ст. 28 Закона о лизинге предусмотрено, что размер лизинговых платежей может меняться не чаще чем один раз в 3 месяца.
В судебной практике признается, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм, способ) ее исчисления. Если же арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.д.) изменение размера арендной платы в результате корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 комментируемой статьи. Подобное возможно, к примеру, если договором предусматривается ежеквартальное повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции; либо ставка арендной платы определяется сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (п. 11 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
6. Согласно п. 4 комментируемой статьи право арендатора требовать уменьшения арендной платы возникает при одном из двух условий: при ухудшении условий пользования имуществом или состояния самого имущества. В обоих случаях ухудшение наступает по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. Имеется в виду ухудшение по сравнению с условиями пользования и состоянием имущества, не только определенными договором, но и вытекающими из назначения имущества, как это предусмотрено п. 1 ст. 611 ГК. К примеру, при нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы именно в силу ухудшения условий пользования и состояния имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Размер уменьшения ограничивается ГК путем указания на соответственное уменьшение арендной платы. Иными словами, размер уменьшения арендной платы должен соответствовать уровню снижения полезных свойств объекта аренды. Он определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом и проч.
Указанная норма - диспозитивная и применяется, если иные условия уменьшения арендной платы не установлены законом.
7. Согласно п. 5 комментируемой статьи арендодатель наделен правом потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Это право возникает у него при условии существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Представляется, что существенным нарушением будет считаться неоднократная (более двух раз подряд - см. ст. 619 ГК РФ) либо длительная задержка внесения арендной платы либо образование значительной суммы задолженности вследствие неполной выплаты арендной платы и т.п. При оценке характера нарушений применению подлежат общие правила п. 2 ст. 450 ГК о критериях признания нарушений договора существенными. Так, в силу п. 2 ст. 450 ГК существенным нарушением договора аренды судом была признана своевременная, регулярная, но продолжительная плата по заниженным арендным ставкам (п. 28 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Представляется, что при оценке существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы можно руководствоваться толкованием просрочки платежа, даваемым в законодательстве об ипотеке. Так, согласно п. 2 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400) обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Правило комментируемого пункта сформулировано как диспозитивное. Иные условия досрочного внесения арендной платы могут быть согласованы сторонами в договоре. Представляется, что стороны вправе предусмотреть условия досрочного внесения арендной платы, как связанные, так и не связанные с какими-либо нарушениями арендатора. К примеру, необходимость оплаты арендодателем расходов по капитальному ремонту.
Когда возмездность в договоре аренды выражается во встречном совершении какого-либо действия (выполнении работы, оказании услуги и проч.), неисполнение встречного действия в установленные сроки должно быть приравнено к невнесению в срок арендной платы в денежной форме.
Объяснение статьи 614 Гражданского кодекса России
1. Комментируемая статья устанавливает правила установления и внесения арендной платы. Определены обязанности арендатора по внесению платежей. При этом главной обязанностью считается своевременная оплата аренды.
Сроки и порядок оплаты стороны должны определять в договоре аренды. В противном случае считается, что для определения указанных условий нужно ориентироваться на порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Основные формы арендной платы перечислены в пункте 2 комментируемой статьи. Они могут применяться раздельно или же в смешанном варианте.
3. По правилам пункта 3 размер арендной платы представляется довольно устойчивым. Он не может изменяться чаще одного раза в год, причем порядок и условия его изменения должны быть определены договором. Впрочем, по отдельным видам аренды или аренды отдельных видов имущества, минимальный срок изменения платежей может быть меньше года.
4. Арендатор имеет право на изменение размера арендной платы. Общее правило, согласно которому арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если условия пользования арендованным имуществом или его состояние ухудшились, может быть изменено только законом. При этом обязательным является то, что за обстоятельства, в силу которых наступило ухудшение, арендатор не отвечает. Арендодатель аналогичных прав лишен. Но он может потребовать досрочного внесения платы, если арендатором существенно нарушаются условия договора. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.