Новая редакция Ст. 653 ГК РФ
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Комментарий к Статье 653 ГК РФ
Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.
Другой комментарий к Ст. 653 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Комментируемая статья (подобно положениям п. 1 ст. 617 ГК о перемене на стороне арендодателя) служит идее придания устойчивого характера арендным отношениям в случае перемены собственника (землепользователя, землевладельца) земельного участка, на котором находится переданное в аренду здание или сооружение.
И гражданское, и земельное законодательство допускает возможность продажи земли, занятой зданием или сооружением (см. п. 1, 2 ст. 552 ГК, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Земельный участок, как правило, продается вместе с находящимся на нем зданием или сооружением. В то же время допускается продажа только земельного участка без отчуждения расположенной на нем недвижимости. Подобное возможно, к примеру, если здание (сооружение) и земельный участок, который обслуживает этот объект, имели разный правовой режим. К примеру, земля - государственная собственность и передана в аренду или в бессрочное пользование собственнику здания или сооружения, который и решил ее выкупить. Юридическим лицам - собственникам зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на покупку земельных участков путем их приватизации (ч. 2 п. 1 ст. 36 ЗК).
Переход к другому лицу права собственности и других вещных прав на земельный участок, обремененный правами на землю арендатора расположенной на ней недвижимости, не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды здания или сооружения. При этом действует правило о следовании права аренды за вещью. К другому лицу переходят в полном объеме все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по земельным отношениям. Соответственно новый собственник или иной титульный владелец земельного участка не вправе до истечения срока действия договора аренды здания (сооружения) требовать изменения условий землепользования, ссылаясь на изменения в составе участников земельных отношений.
Условия такого землепользования, объем прав арендатора здания, сооружения остаются прежними, существовавшими до продажи земельного участка.
2. Правило о сохранении прав арендатора здания или сооружения на пользование земельным участком действует только в случае перемены собственника (землевладельца, землепользователя) по договору купли-продажи. Оно не применяется, если перемена произошла по иным основаниям (наследование, реорганизация юридического лица - собственника, реквизиция, договоры дарения или ренты и др.). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно. Было бы целесообразнее, по аналогии с нормой п. 1 ст. 617 ГК, распространить правило о сохранении прав арендатора здания или сооружения на пользование соответствующим земельным участком для всех случаев отчуждения земли.