Перейти к основному содержанию

Статья 673 ГК РФ. Объект договора найма жилого помещения

Новая редакция Ст. 673 ГК РФ

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 673 ГК РФ

1. В ст. 15 ЖК жилые помещения названы объектами жилищных прав, что представляется более точным. Соответственно жилое помещение является не объектом, а предметом договора.

2. Изолированность жилого помещения выражается в том, что оно должно иметь автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку) или на улицу.

Пригодность для постоянного проживания граждан означает, что помещение отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Правительством РФ должны быть установлены: порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также основания и порядок, в котором жилое помещение признается непригодным для проживания (ст. 15 ЖК).

Специальная норма.

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

Другой комментарий к Ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. При разработке проекта ЖК вопрос о том, можно ли считать жилые помещения недвижимостью, был решен окончательно. Признав жилые помещения недвижимостью (п. 2 ст. 15 ЖК), законодатель тем самым подтвердил наличие его важнейшего признака - прочной связи с землей.

Жилые помещения - одна из важнейших разновидностей недвижимого имущества. Первостепенное значение при разрешении жилищных проблем имеет точное юридическое определение объекта права собственности - материального блага, удовлетворяющего жилищные потребности человека. Таким благом является жилое помещение, которое, как уже отмечено, рассматривается как разновидность недвижимости, однако в ст. 130 ГК в качестве таковой не указано.

Следует отметить, что в Конституции РФ используется также понятие "жилище" (ст. 25), однако законодательно это понятие не раскрывается. Понятие "жилище", используемое в Конституции, шире понятия "жилое помещение" и имеет скорее социально-политическое, чем юридическое значение. Жилищем является не только то помещение, которое может быть объектом, к примеру, договора найма.

Следует отметить, что в новом ЖК также используется понятие "жилище". В частности, этот термин упоминается в ст. 1, 2, 3 ЖК. Так, говорится о праве на жилище, порядке осуществления этого права, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, однако само понятие не расшифровывается. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что жилище - некая абстрактная социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека - в жилье. Жилище можно также рассматривать как некое обобщающее понятие, интегрирующее отдельные разновидности жилых помещений, тогда как жилое помещение - конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и который имеет свои признаки.

Жилые помещения связаны с землей опосредованно, через здания и сооружения, в которых они находятся. Они должны отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Жилое помещение всегда связано с местом жительства гражданина, под которым понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Одновременно - это специальное сооружение, предназначенное для такого рода проживания.

ЖК так определяет жилое помещение (ч. 2 ст. 15): жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам.

2. В п. 2 комментируемой статьи делается отсылка к ст. 290 (см. комментарий к ней). В указанной статье установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.