Новая редакция Ст. 685 ГК РФ
1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Комментарий к Ст. 685 ГК РФ
К поднайму жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, применяются только пункты 1 - 3 комментируемой статьи. Статья 77 ЖК устанавливает для такого договора следующие правила: договор поднайма заключается в письменной форме, один экземпляр передается наймодателю; в договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем; если срок в договоре не указан, договор считается заключенным на один год.
Другой комментарий к Ст. 685 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Одно из субъективных прав нанимателя, возникающих из договора найма, - право нанимателя сдать помещение или его часть в пользование другому лицу - поднанимателю, заключив с ним договор поднайма. В таких случаях должны соблюдаться правила о регистрации по месту пребывания. Особенность данного договора - то, что в поднаем может сдаваться только часть жилого помещения, в том числе часть комнаты.
В п. 1 комментируемой статьи говорится о необходимости получения согласия наймодателя для заключения договора поднайма жилого помещения. Вместе с тем в ней не говорится о последствиях неполучения такого согласия. Очевидно, такая сделка будет ничтожной, поскольку совершена с нарушением закона.
Закон ничего не говорит и о форме заключения договора. Следует прийти к выводу о том, что он должен быть заключен в письменной форме, а несоблюдение письменной формы влечет невозможность ссылаться на свидетельские показания.
Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. О норме жилой площади говорится в ст. 50 ЖК (см. комментарий к ст. 679 ГК РФ).
3. В п. 3 комментируемой статьи законодатель особо подчеркивает возмездность договора поднайма. Очевидно, это сделано для того, чтобы разграничить договор поднайма и вселение временных жильцов.
4. В отношении договора поднайма действует целый ряд ограничений. Так, его срок не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.