Новая редакция Ст. 271 ГК РФ
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Абзац второй утратил силу.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Утратил силу с 1 сентября 2022 г. - Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ (в редакции Федерального закона от 28 июня 2022 г. N 185-ФЗ)
4. Правила настоящей статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287.3 настоящего Кодекса.
Комментарий к Ст. 271 ГК РФ
1. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
2. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК).
3. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Судебная практика.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
4. Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность указанных организаций бесплатно.
Специальный закон.
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Другой комментарий к Ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 - 270), на котором расположено это недвижимое имущество.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Отсутствие в действующем российском законодательстве правила: праву на землю следует все, находящееся на земельном участке, - часто приводит к ситуации, когда собственником земельного участка и собственником строения оказываются разные лица. В то же время осуществление права собственности на строение (здание, сооружение) невозможно без какого-либо права на землю. Исходя из этого в п. 1 ст. 271 было определено, что собственнику здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем иному лицу, принадлежит право пользования земельным участком, предоставленным под недвижимость собственником земельного участка.
Если же между собственником участка и собственником недвижимости не достигнуто соглашение о предоставлении земельного участка и права на участок, находящийся под объектом недвижимости, не могут быть установлены на основании закона или решения о предоставлении земли, то в силу нормы п. 1 ст. 271 собственнику недвижимости принадлежит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под объектом недвижимости. Однако вследствие ограничений в установлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, установленных ст. 20 ЗК, правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком могут обладать лишь государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления. Иные лица не могут иметь такого права и должны преобразовать свое право в право собственности или аренды в установленный срок, кроме граждан, для которых срок не установлен (см. комментарий к ст. 270).
Таким образом, установление права постоянного (бессрочного) пользования на участок под строением, расположенным на чужом земельном участке, в рамках действующего законодательства невозможно.