Новая редакция Ст. 625 ГК РФ
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.
Комментарий к Ст. 625 ГК РФ
1. Законодатель в комментируемой статье условно разграничивает отдельные виды договора аренды (прокат, финансовая аренда) и договоры отдельных видов имущества (аренда транспортных средств, зданий и сооружений, а также предприятий). Особенности указанных разновидностей договоров аренды предусмотрены самим ГК (параграфы 2 - 6 данной главы).
2. Особенности сдачи в аренду отдельных видов имущества содержатся также в специальном законодательстве, в частности регулирующем земельные отношения и отношения по поводу других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).
Особенности аренды земельных участков.
Специальный закон.
Земельный кодекс РФ.
А. Права арендатора по распоряжению арендованным земельным участком расширены по сравнению с общими положениями п. 2 ст. 615 ГК.
Судебная практика.
Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Б. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.
В. Договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации.
Г. Расширен перечень оснований для расторжения договора по инициативе арендодателя (ст. 46 ЗК).
Особенности аренды лесных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.
Специальный закон.
Лесной кодекс РФ.
А. Лесной участок предоставляется в аренду по результатам лесного аукциона (по общему правилу).
Б. Срок договора - от одного года до сорока девяти лет.
В. Договор подлежит государственной регистрации.
Г. К существенным условиям договора относятся: границы участка лесного фонда; виды лесопользования; объемы (размеры) лесопользования; срок аренды; размер арендной платы и порядок ее внесения; обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов; порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ.
Д. Субаренда участков лесного фонда запрещена. Выкуп арендованных участков запрещается.
Особенности аренды иных обособленных природных объектов.
Специальный закон.
Водный кодекс РФ.
Водные объекты, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, могут предоставляться в пользование субъектам гражданского права на основании договора водопользования.
Предельный срок предоставления в пользование - двадцать лет.
Договор водопользования признается заключенным с момента его государственной регистрации в государственном водном реестре.
Не требуется заключения договора при использовании водного объекта для судоходства; рыболовства, рыбоводства, охоты; ведения личного подсобного хозяйства; купания и т.п.
Специальный закон.
Закон РФ "О недрах".
Участок недр может предоставляться пользователю в соответствии с лицензией на пользование недрами для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, образования особо охраняемых геологических объектов, а также в соответствии с соглашением о разделе продукции при разведке и добыче минерального сырья.
Другой комментарий к Ст. 625 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Глава 34 ГК "Аренда" обладает сложной структурой. Она включает соответствующие общие положения об аренде как типе договора и специальные параграфы, каждый из которых посвящен определенному виду договора. Общие положения призваны обеспечить в необходимых пределах единство правового регулирования различных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества.
К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды.
В числе договоров аренды отдельных видов имущества в ГК и других законах выделяются договоры на аренду: недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.
2. В комментируемой статье отражено соотношение указанных выше общих и специальных норм. Правило ст. 625 ГК - одно из проявлений горизонтальной иерархии правовых норм применительно к обязательствам из договора аренды. Оно связано с принципом "специальный закон вытесняет общий". Хотя этот принцип в общем виде в ГК и не закреплен, он давно и безусловно признан. В рамках норм об аренде принцип верховенства специальных норм выражается прежде всего в том, что нормы ГК, посвященные отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, вытесняют правила, включенные в § 1 "Общие положения" комментируемой главы.