Новая редакция Ст. 654 ГК РФ
1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Комментарий к Ст. 654 ГК РФ
Судебная практика.
Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как установление формы и размера арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. Спорный договор не может считаться заключенным (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Другой комментарий к Ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Согласно п. 1 данной статьи размер арендной платы (как одна из составляющих условия о цене) относится к существенным условиям договора аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме путем составления одного документа условия о ее размере данный договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. При установлении других составляющих платы (порядка, условий и сроков ее внесения) применяются общие положения об арендной плате (см. п. 1 - 3 ст. 614 ГК и комментарии к ним).
Как правило, размер арендной платы устанавливается в виде определенных в твердой денежной сумме платежей за единицу площади объекта (в частности, за 1 кв. м). В договоре стороны могут предусмотреть другие формы оплаты и способы ее расчета. Так, при аренде памятников истории, культуры, архитектуры арендная плата зачастую устанавливается в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества и рассчитывается исходя из площади объекта в целом. Размер арендной платы дифференцируется в зависимости от степени износа здания или сооружения, вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес и т.п.), от вида и качества строительного материала (кирпич, бетон и проч.), статуса здания (объект культурного наследия народов России и др.), типа здания (производственное, складское и т.п.), степени технического обустройства, удобств коммерческого использования (выход на магистрали, удаленность от станций метро и т.п.) и других показателей.
Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.
2. Правило п. 2 комментируемой статьи о включении платы за пользование земельным участком в плату за пользование зданием или сооружением представляет лишь легальную презумпцию, отступление от которой возможно как на основании закона, так и по соглашению сторон. Таким образом, названное правило носит диспозитивный характер. Законом или договором может быть предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения, в частности, за землю может подлежать уплате земельный налог по правилам налогового законодательства. Кроме того, земля может быть передана на праве безвозмездного пользования. Так, земельные участки в границах арендуемых объектов культурного наследия могут передаваться в безвозмездное пользование благотворительным, религиозным организациям, детским общественным объединениям и др. (см. ст. 56 Закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").
3. В практике нередко встречается расхождение между фактическим размером здания или сооружения и размером, указанным в его техническом паспорте и других официальных документах, составленных органами технической инвентаризации объектов недвижимости. Подобное возникает зачастую в силу того, что при технической инвентаризации объекта и составлении технического паспорта на здание (сооружение) и экспликации к нему размер общей площади такой недвижимости, как правило, исчисляется путем суммирования площади расположенных на ней либо встроенных в нее помещений. Их площадь при этом может исчисляться в одних случаях исходя из размеров внутренней части помещения, в других же - исходя из размеров наружной его части и т.п.
Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) (предположим, за 1 кв. м) или иного показателя его размера (к примеру, исходя из кубического метра), то при несовпадении фактического размера переданного арендатору здания или сооружения и размера, зафиксированного в официальных документах (независимо от причин такого расхождения), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору объекта (п. 3 комментируемой статьи).