Новая редакция Ст. 658 ГК РФ
1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Комментарий к Ст. 658 ГК РФ
1. Комментируемая статья интересна прежде всего тем, что является иллюстрацией общих положений о форме и государственной регистрации сделок и конкретно общих положений о договоре аренды.
2. В п. 1 комментируемой статьи установлены дополнительные требования к простой письменной форме договора, несоблюдение которых в силу прямого указания в п. 3 комментируемой статьи влечет недействительность договора, что согласуется с положениями п. 2 ст. 162 ГК о случае недействительности сделки при несоблюдении простой письменной формы.
3. Соблюдение письменной формы договора само по себе недостаточно для вступления его в силу. В п. 2 комментируемой статьи установлено требование к государственной регистрации договора независимо от срока, на который заключен договор, что согласуется с общими положениями п. 2 ст. 609 ГК. Возникновение прав и обязанностей сторон связано с моментом его государственной регистрации, что согласуется с положениями п. 3 ст. 433 ГК.
4. Несоблюдение требований о государственной регистрации договора влечет ничтожность сделки в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК.
Другой комментарий к Ст. 658 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Форма договора аренды предприятия только письменная. Более того, п. 1 настоящей статьи исключает выбор способа придания сделке письменной формы, устанавливая, что данный договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу этого заключение его посредством обмена документами с использованием средств письменной связи либо в форме акцепта действиями письменной оферты недопустимо (см. п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ).
2. В п. 2 комментируемой статьи воспроизводится правило п. 1 ст. 609 ГК в части государственной регистрации сделок с недвижимостью и правило п. 3 ст. 433 ГК о моменте заключения договора, подлежащего государственной регистрации, применительно к аренде предприятия. Требование о государственной регистрации распространяется на любые договоры аренды предприятия независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений). Поскольку предприятие в данном случае выступает в качестве объекта, а не субъекта гражданских прав, регистрация осуществляется в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
При отсутствии государственной регистрации данный договор считается незаключенным. Указанное последствие (подобно последствию несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения - п. 2 ст. 651 ГК РФ) является особым. Общий характер носит правило п. 1 ст. 165 ГК, в силу которого нарушение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании контрагента совершить действия по регистрации договора. Право на предъявление подобного иска признается за заинтересованной стороной независимо от того, что договор аренды предприятия при отсутствии регистрации считается незаключенным (а не недействительным). Этот вывод подтверждается Высшим Арбитражным Судом РФ в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).
3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность независимо от суммы сделки и ее участников. В таких случаях сделка оказывается ничтожной (см. ст. 168 ГК РФ).