Новая редакция Ст. 662 ГК РФ
Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Комментарий к Ст. 662 ГК РФ
Наука.
Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК РФ).
А.А.Иванов
Другой комментарий к Ст. 662 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Как отмечалось ранее (см. комментарий к ст. 660 ГК РФ), арендатор наделен широкими полномочиями по изменению элементов имущественного комплекса предприятия в процессе эксплуатации (разрешены мена, продажа имущества, осуществление реконструкции и проч.); результатом подобных изменений могут быть улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые). Вопрос о судьбе отделимых улучшений и возмещении их стоимости решается согласно общим положениям об аренде (см. комментарий к п. 1 и п. 4 ст. 623 ГК РФ). Также в соответствии с общими положениями решается вопрос о судьбе неотделимых улучшений. Такие улучшения принадлежат арендодателю (см. комментарий к п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).
2. В комментируемой статье решается лишь вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Как следует из ст. 660 ГК, решение об изменении элементов имущественного комплекса предприятия, не влекущих уменьшение его стоимости, арендатор принимает без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором или законом). В силу этого арендодатель независимо от своего согласия на совершение улучшений обязан возместить арендатору их стоимость. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон (ч. 1 комментируемой статьи). В договоре могут быть предусмотрены безвозмездная передача улучшений арендодателю, передача с частичным возмещением расходов на улучшение и проч.
Согласно ч. 2 комментируемой статьи лишь в двух случаях суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений. Во-первых, если издержки арендатора на улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств, т.е. если в суде выяснится, что арендатор действовал неэкономично и издержки арендатора не соответствуют полученной пользе. Бремя доказывания нарушения указанных положений возлагается на арендодателя. Во-вторых, если будет доказано, что улучшения произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности. Поскольку суд в этом случае выносит решение, основываясь на установленной в п. 3 ст. 10 ГК презумпции добросовестности и разумности участников гражданских отношений, арендодатель должен ее опровергнуть путем представления доказательств неразумности и недобросовестности арендатора.