Перейти к основному содержанию

Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Новая редакция Ст. 620 ГК РФ

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарий к Статье 620 ГК РФ

Особенности прекращения договора аренды.

1. Прекращение договора по требованию одной из сторон.

В ст. ст. 619, 620 ГК рассмотрены основания для расторжения договора в связи с неисполнением сторонами своих обязанностей (некоторые из оснований к расторжению договора уже упоминались в предыдущих статьях как последствия неисполнения одной из сторон своих обязанностей в ст. ст. 611 - 613, 615, 616 ГК РФ).

Нормы ст. ст. 619, 620 ГК являются развитием общих правил о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением одной из сторон своих обязанностей (п. 2 ст. 450 ГК РФ) в том плане, что прямо называют нарушения, являющиеся существенными в силу закона.

Установленная в ч. 3 ст. 619 ГК обязанность арендодателя (и только его) предложить арендатору исполнить свои обязанности дополняет общие положения о досудебной стадии урегулирования вопросов расторжения договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

Приведенный в ст. ст. 619, 620 ГК перечень оснований для расторжения договора, во-первых, не является исчерпывающими и, во-вторых, не исключает возможности расторжения договора во внесудебном порядке.

Судебная практика.

Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

2. Прекращение договора в связи с гибелью арендованного имущества.

Наука.

Так как наем предполагает определенную вещь, то гибель вещи влечет за собою прекращение отношения. Договор имущественного найма прекращается, все равно по какой причине погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с тою только разницею, что вина нанимателя обязывает его к возмещению причиненного ущерба.

Г.Ф.Шершеневич

Данное основание следует отличать от указанного в подп. 4 ст. 620 ГК основания для расторжения договора (в данном случае арендованное имущество сохраняется в натуре, а стороны продолжают нести обязанности по договору до момента его расторжения).

3. Прекращение договора в связи с истечением срока, на который он заключен.

Данное основание прекращения арендных отношений является наиболее характерным, учитывая временный характер пользования вещью. По окончании срока действия договора отношения сторон прекращаются сами собой. Исключением является возобновление договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В комментируемой статье законодатель устанавливает специальные основания одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендатора. Их наличие не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании общих положений ст. 450 ГК.

К основаниям досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в комментируемой статье относятся:

1) уклонение арендодателя от предоставления имущества в пользование арендатору препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или с назначением имущества (об обязанности арендодателя предоставить имущество и о состоянии, которому должно соответствовать сдаваемое в аренду имущество, см. ст. 611 и комментарий к ней);

2) наличие в переданном арендатору имуществе препятствующих пользованию им недостатков, которые не были оговорены арендатором при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (о недостатках сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель, см. ст. 612 и комментарий к ней);

3) уклонение арендодателя от являющегося его обязанностью капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки (об обязанности арендодателя производить капитальный ремонт см. ст. 616 и комментарий к ней);

4) нахождение имущества в состоянии, непригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Состояние, непригодное для использования, заключается в том, что вследствие изменения физических свойств невозможно полностью или в существенной части пользоваться имуществом согласно условиям договора и его назначению. Обстоятельствами, приведшими имущество в непригодность, за которые арендатор не отвечает, могут быть обстоятельства, наступившие по вине арендодателя или независимо от его вины случайно, в результате непреодолимой силы, по вине третьих лиц.

Предполагается, что имущество стало непригодным для использования в период пользования, но не являлось таковым в момент его передачи, что создает другие последствия (см. ст. 612 ГК РФ).

Названные основания досрочного расторжения договора аренды касаются тех или иных нарушений и носят характер расшифровки абстрактного понятия "существенные нарушения договора".

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, предусмотренный в комментируемой статье, может быть дополнен как законом (см. п. 3 ст. 611 ГК, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 1 ст. 616 ГК РФ), так и договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В договоре стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора, в том числе и не связанные с какими-либо нарушениями арендодателя. К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, практика относит, в частности, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

2. В ч. 1 комментируемой статьи указывается на судебный порядок досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Полагаем, что изложенные выше правила о судебном и внесудебном порядках расторжения договора аренды по требованию арендодателя в полной мере относятся и к порядку досрочного расторжения договора по требованию арендатора. (Подробнее см. комментарий к ст. 619 ГК.)

Сказанное означает, что в силу ст. 310 ГК, п. 3 ст. 450 ГК законом допускается возможность расторжения договора аренды по требованию арендатора без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Так, согласно ст. 627 ГК арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин (см. также ст. 610 ГК РФ).

В арендных обязательствах, связанных с предпринимательской деятельностью сторон, возможность отказа арендатора от исполнения договора допускается также соглашением сторон, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Поэтому в таком договоре аренды могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный.

3. Требование в суд о расторжении договора может быть заявлено арендатором и арендодателем также после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Разница заключается лишь в досудебной процедуре. Арендатор в отличие от арендодателя должен следовать общему порядку расторжения гражданско-правовых договоров, предусмотренному п. 2 ст. 452 ГК. До предъявления в суд иска о расторжении договора арендатор направляет арендодателю предложение о расторжении договора. Направления ему предупреждения о необходимости исполнения обязательства не требуется.